Vanaf 2026 zal er een nieuw stelsel voor box 3 komen waarin het werkelijke rendement op vermogen wordt belast. Voor de tussenliggende jaren werkt het kabinet met overbruggings-wetgeving. De tijdelijke wetgeving gaat uit van de werkelijke verdeling van spaargeld, beleggingen en schulden. Daarbij gebruikt de Belastingdienst rendementspercentages die dicht bij de echte percentages voor sparen, beleggen of lenen liggen.
Tot en met 2020 ging de belasting in box 3 uit van een vaste vermogensmix. Met vaste delen voor sparen en beleggen, afhankelijk van de hoogte van het vermogen.
Om tot de belasting in box 3 te komen wordt er een nieuwe berekening gemaakt. Hiervoor moeten eerst een aantal waardes worden bepaald:
Voor deze berekening wordt de grondslag vermenigvuldigd met het rendementspercentage. Het bedrag dat hieruit komt is het inkomen uit vermogen, waar beleggers 31% belasting over betalen.
Als de Eerste en Tweede Kamer de plannen goedkeuren is de berekening van belastingbetaling voor box 3 tot en met 2025 definitief vastgesteld.
Verschil tussen rechtsherstel en overbruggingswetgeving
De Hoge Raad heeft eind vorig jaar de systematiek van de vaste verdeling tussen spaargeld en beleggingen en de vastgelegde rendementen daarover als oneerlijk veroordeeld. Ongeveer 60.000 mensen hebben bezwaar gemaakt tegen de heffing in box 3. Het kabinet herstelt de berekende belasting over 2017 tot en met 2020 voor iedereen die bezwaar heeft gemaakt en voor iedereen in de jaren 2021 en 2022.
Er is wel een belangrijk verschil tussen het rechtsherstel en de overbruggingswetgeving. Bij het rechtsherstel (de jaren tot en met 2022) wordt de nieuwe berekening vergeleken met de berekening uit het oude stelsel. De berekening die het meest gunstig is voor de belastingplichtige wordt toegepast. Belastingplichtigen die met de oude berekening meer belasting hadden betaald dan met de nieuwe berekening, krijgen dat deel terug. Belastingplichtigen voor wie de oude berekening gunstiger is, hoeven tot en met 2022 niet bij te betalen.
De overbruggingswetgeving (2023 en 2024) past de nieuwe berekening voor iedereen direct toe in de belastingaangifte. Vooral mensen met (vastgoed)beleggingen zullen dan meer belasting betalen.
Berekening van het voordeel uit sparen en beleggen
De nieuwe berekening zal ervoor zorgen dat er meer belastingdruk zal zijn voor vastgoedbeleggers in box 3. Dit mede vanwege de onderstaande elementen:
Wilt u weten wat de gevolgen van de nieuwe berekening voor u zijn? We nodigen u graag uit voor een persoonlijk gesprek voor een doorrekening van het nieuwe box 3 stelsel voor uw vastgoedportefeuille.
Als vastgoedondernemers rondom de peildatum van 1 januari gaan schuiven met het vermogen om zo in het laagste forfaitair rendementspercentage te komen, is er sprake van peildatumarbitrage. Dit is te realiseren als vastgoed verkocht wordt en direct na de peildatum weer wordt aangekocht, of als er schulden aangegaan worden die direct na de peildatum weer afgelost worden.
Daarom is er een arbitrageperiode bedacht. Dit een periode van drie maanden voor en na de peildatum. Dus alles voor 1 oktober en na 31 maart wordt niet als arbitragehandeling gezien, maar alles daartussen wél.
Als vastgoedondernemers kunnen aangeven dat de handeling binnen die periode puur uit zakelijke overwegingen is gedaan (en niet uit fiscale overwegingen). Dan is er geen sprake van peildatumarbitrage.
Het kabinet is van plan om belasting te gaan heffen over het werkelijke rendement in box 3. De overbruggingswetgeving kan hier op dit moment nog niet volledig in voorzien.
Het werkelijke rendement zal bestaan uit het directe rendement en ook een vermogensaanwasheffing. Hierbij wordt de waardeontwikkeling van het vermogen van jaar op jaar vastgesteld én belast ongeacht of die waardeontwikkeling door middel van verkoop is gerealiseerd.
Direct rendement
Bij een heffing over het werkelijke rendement in box 3 is het logisch dat de kosten die met deze werkelijke inkomsten samenhangen aftrekbaar zijn. Het dus noodzakelijk om inzicht te hebben in het netto-exploitatieresultaat uit uw verhuur van vastgoed. Hiervoor is dus een (financiële) vastgoedadministratie noodzakelijk.
BK solutions beschikt over de juiste expertise en ervaring voor het opzetten van zo’n financiële vastgoedadministratie en we helpen u hier graag bij.